Majorités de vote

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant aux tantièmes, c’est-à-dire, la fraction représentative de son lot par rapport à la copropriété. Les articles 24 à 26 de la loi du 10 juillet 1965 ont prévu plusieurs majorités, selon la nature et l’importance des décisions à prendre.

Pour les décisions liées aux économies d’énergie (audit énergétique, répartiteur de frais de chauffage, passage au chauffage individuel, travaux d’isolation…), les majorités de vote à respecter sont variables.

La majorité simple – article 24

C’est la majorité des voix (tantièmes) exprimées des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée. Pour le calcul de cette majorité, les abstentionnistes ne sont pas pris en compte.

En pratique, sont considérées comme adoptées à la majorité des présents et représentés, les décisions ayant recueilli une majorité de votes POUR ou une majorité de votes CONTRE, majorité calculée à partir des présents et représentés, et sans aucun décompte des abstentions.

Exemple de majorité simple

  • Un syndicat dont le total des voix est de 1000/1000ème.
  • 600/1000ème sont présents et représentés à l’assemblée générale.
  • 150/1000ème s’abstiennent.
  • 250/1000ème votent pour.
  • 200/1000ème votent contre.
  • La majorité requise est de (600 – 150) / 2 + 1 = 226 /1000ème. → La decision est adoptee.

Travaux nécessitant une majorité simple

  • Travaux d’entretien courant (purge des radiateurs, nettoyage des brûleurs…).
  • Audit énergétique et diagnostic technique global
  • Étude de faisabilité solaire thermique, photovoltaïque ou bois-énergie.
  • Remplacement d’un équipement vétuste par un équipement du même type : ascenseur, chauffage collectif.
  • Adaptation du règlement de copropriété aux évolutions législatives constatées depuis son établissement.
  • Arrêt du chauffage dans les parties communes.
  • Changement de combustible et modifications des installations en conséquence.
  • Travaux d’économies d’énergie affectant les parties communes:
    • Isolation thermique de toitures, murs donnant sur l’extérieur ou sur des locaux non chauffés ainsi que le remplacement des fenêtres ou portes fenêtres des parties communes
    • Amélioration des installation d’éclairage des parties communes : relamping, pose d’une minuterie
    • Installation, régulation, équilibrage ou remplacement de système de chauffage, de refroidissement ou d’eau chaude sanitaire
    • Isolation des réseaux collectifs de chauffage, de refroidissement ou d’eau chaude sanitaire
    • Amélioration ou installation des équipements collectifs de ventilation
    • Installation des équipements de chauffage, refroidissement ou d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable

La majorité absolue – article 25

C’est la majorité des voix (tantièmes) de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents.
Si aucune décision n’est prise à la majorité de l’article 25, deux hypothèses (article 25-1) :

  • si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant, le syndicat : la même assemblée peut se prononcer à l’occasion d’un nouveau vote à la majorité de l’article 24
  • si le projet n’a pas recueilli le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, une nouvelle assemblée convoquée dans le délai de trois mois peut décider à la majorité de l’article 24.

Exemple de majorité absolue

  • Un syndicat dont le total des voix est de 1000/1000ème.
  • La majorité requise est de (1000) / 2 + 1 = 501 /1000ème.

 Travaux nécessitant une majorité absolue

  • Travaux d’économie d’énergie dont travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives d’un copropriétaire (changement de fenêtres).
    • Amélioration de l’équilibrage des installations de chauffage.
    • Pose d’appareils permettant un réglage de la température.
    • Pose de compteurs d’eau froide et de compteurs d’eau chaude.
    • Pose de répartiteurs de frais de chauffage.
  • Autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes de l’immeuble (isolation des combles par l’intérieur…).
  • Individualisation des contrats de fourniture d’eau.
  • Répartition des dépenses entraînées par les travaux d’amélioration.
  • Demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau froide et réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.
  • Modification de la répartition des charges.
  • Suppression d’un équipement collectif

La double majorité – article 26

C’est la majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents) détenant les deux tiers des voix (tantièmes). Elle se calcul par tête et par voix.

Exemple de double majorité

  • Un syndicat dont le total des voix est de 1000/1000ème et 10 copropriétaires.
  • La majorité requise est de (1000) x 2/3 = 667/1000ème.
    Et 10 / 2+1= 6 copropriétaires.

Si lors de la première assemblée la décision concernant des travaux d’amélioration n’a pas réuni la double majorité, mais a obtenu l’accord de la majorité des copropriétaires représentant au moins 2/3 des voix des copropriétaires présents ou représentés (majorité allégée), une deuxième assemblée pourra ratifier la décision à cette dernière majorité.

Exemple de majorité allégée

  • Un syndicat dont le total des voix est de 1000/1000ème et 10 copropriétaires.
  • 8 copropriétaires sont présents ou représentés, pesant 800/1000ème.
  • La majorité requise est de (800) x 2/3 = 534/1000ème.
  • Et (10 / 2)+1= 6 copropriétaires

L’unanimité

Les décisions les plus importantes qui peuvent mettre en cause la conservation de l’immeuble requièrent l’unanimité de tous les copropriétaires, sans exception (l’unanimité des voix des copropriétaires présents ou représentés ne suffit pas).

Pour aller plus loin