Questions fréquentes : copropriétés

Décisions

• Comment peuvent s'articuler les travaux individuels et les travaux collectifs ?

  Lorsque vous avez un projet de rénovation énergétique en appartement, il faut également voir avec le syndic ou le syndicat de copropriétaire si des travaux collectifs peuvent être envisagés à l’échelle de la copropriété, et ce pour plusieurs raisons :

  • D’une manière générale, il est plus pertinent de réfléchir à une rénovation globale.
    Par exemple, isoler toute la copropriété par l’extérieur sera bien plus efficace qu’isoler quelques appartements par l’intérieur (d’un point de vue individuel, l’ITE est plus performante que l’ITI car on évite beaucoup de ponts thermiques, mais aussi d’un point de vue global, car réduire les consommations de toute une copropriété représente plus d’économies d’énergie que réduire celles de quelques appartements).
  • Concernant l’ALEC Montpellier Métropole, même si nous estimons au cours d’un rendez-vous que votre projet individuel pourrait permettre un gain énergétique d’au moins 40 %, nous ne pourrons pas vous inscrire au programme Rénov’Occitanie à titre individuel tant que nous ne serons pas sûrs que la copropriété ne peut pas prévoir de travaux collectifs.
    En effet, si elle le peut, nous l’orienterons alors vers Rénov’Occitanie Copro afin de bénéficier d’un audit énergétique à l’échelle de la copropriété (priorité à la rénovation globale).
  • Si les travaux envisageables à l’échelle individuelle, dans votre appartement, ne sont pas suffisants (c’est-à-dire qu’ils ne permettront pas une réduction suffisante des consommations du logement), les travaux collectifs peuvent permettre de compléter votre rénovation (par exemple, si le seul poste de travaux possible est le remplacement des fenêtres, l’isolation des murs par l’extérieur pourrait permettre un gain significatif).
• Peut-on obliger une copropriété à réaliser des travaux collectifs ?

  Par exemple : isolation des murs par l’extérieur, isolation du toit et/ou des caves de la copropriété, remplacement du système de chauffage collectif et/ou de ventilation collective… ?

  Dans le cas où il est impossible de réaliser des travaux suffisants à titre individuel pour faire sortir son appart du statut de « passoire thermique » et qu’on est donc dépendant de ces travaux collectifs.

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  Les copropriétés ont maintenant l’obligation de réfléchir à introduire des travaux de rénovation énergétique lorsque de gros travaux sont prévus.

  Par exemple, si un ravalement de façade est envisagé, il faut discuter de l’isolation des murs par l’extérieur (ITE) en même temps.

  Cependant, les travaux collectifs sont soumis au vote de chaque copropriétaire et chacun est libre de voter contre. On ne peut pas les forcer et on ne peut pas faire ces travaux sans l’accord de la majorité.

  L’information et la sensibilisation sont des leviers pertinents pour exposer l’intérêt d’un projet de rénovation, aussi bien technique que financier.

  Le pôle Copro de l’ALEC Montpellier Métropole peut accompagner votre copropriété en ce sens, notamment en assemblée générale.

• En tant que locataire, peut-on forcer son copropriétaire à faire des travaux de rénovation énergétique individuels si la copropriété ne peut/veut pas engager de travaux collectifs ?

  Il existe plusieurs recours si le logement en question ne respecte pas les conditions de décence (et notamment au niveau énergétique). Il est possible d’entamer des démarches pour obtenir la mise en conformité du bien, à l’amiable ou dans le cadre d’un litige de droit privé.

  En revanche, dans le cadre d’une copropriété, si le copropriétaire démontre que, malgré ses sollicitations en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux sur les parties communes ou les équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir au niveau de performance minimal requis, la justice ne peut imposer la réalisation de travaux.

  Pour plus d’information, vous pouvez consulter les pages suivantes :

  • « Interdiction de location et gel des loyers des passoires énergétiques », Ministère chargé de l’environnement.
  • « Logement décent », Ministère chargé de l’environnement.
  • « Non-décence », Agence National pour l’Information sur le Logement (ANIL).
• Si on ne peut forcer personne à réaliser des travaux, que se passe-t-il si on ne peut tout simplement pas faire sortir son logement d'une certaine étiquette énergétique empêchant sa location ? Le propriétaire bailleur pourra quand même louer son logement passé la date prévue ? Le locataire pourra se retourner contre le propriétaire ?

  Tout d’abord, vous trouverez un planning synthèse sur les dates importantes à retenir, concernant notamment les interdictions de locations d’un logement classé en étiquette G ou F.

  S’il n’est pas possible de réaliser suffisamment de travaux afin de faire atteindre l’étiquette minimale requise à votre logement, vous devrez justifier votre bonne volonté en le prouvant notamment par une étude énergétique (et éventuellement un PV d’AG de copropriété qui vote contre de tels travaux collectifs) et en réalisant les travaux que vous pouvez.

  Nous n’avons pas encore connaissance des recours possibles pour un locataire.

  Vous pouvez vous rapprocher de l’ADIL 34 au 04 67 55 55 55 (Choix 1) sur ce sujet.

• Est-il possible de ne pas faire d’audit et de voter directement des travaux de rénovation énergétique ?

  L’audit énergétique n’est pas obligatoire, il est donc possible de ne pas le voter et de voter directement les travaux qui vous semblent pertinents. Cependant un audit énergétique permet de faire un état des lieux du bâtiment et de mieux connaître ses faiblesses et les postes de déperdition les plus importants : c’est-à-dire qu’en vous basant sur un audit vous serez sûrs de voter des travaux efficaces et cohérents.

  De plus pour accéder aux aides financières il faudra pouvoir prouver que la copropriété atteindra 35% de gain énergétique. Il faudra donc voter des travaux basés sur une étude énergétique afin de demander l’aide de l’état MaPrimeRenov.

  L’audit énergétique sert donc à la fois à savoir quels sont les travaux les plus cohérents puis à justifier l’atteinte du gain énergétique minimum pour obtenir MaPrimeRenov.

   
• Quel est l’intérêt pour une copropriété d’imposer des travaux privatifs qui vont améliorer surtout la performance énergétique du logement concerné ?

  L’idée est de faire voter un certain type de travaux privatifs, par exemple le changement des fenêtres privatives. Si ces travaux sont généralisés chez ces personnes cela bénéficiera indirectement à la baisse des charges collectives et à l’amélioration du confort au sein de la copropriété.

  De plus si ces travaux sont votés collectivement ils pourront être intégrés à un calcul de gain énergétique global, ce qui pourrait permettre l’atteinte du seuil de 35% nécessaire à l’obtention de MaPrimeRenov’ notamment.

  Enfin, un changement collectif de postes initialement privatifs permettra d’effectuer un achat groupé auprès des entreprises qui permettra d’une part de conserver une unité (par exemple unité des façades dans le cas de menuiseries), mais aussi faire chuter les prix compte tenu du volume.

• Peut on faire voter le changement des menuiseries privatives ?

  Oui c’est une possibilité, les menuiseries privatives entrant dans le cadre de travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privative : « Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes » article 25-fde la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété.

• Est-ce que l’ALEC conseille les syndics de copropriété ?

  Nous sommes effectivement en étroit contact avec les syndics des copropriétés dont nous accompagnons les projets de rénovation énergétique. Un poste a d’ailleurs été récemment créée à l’ALEC dans le but d’informer les gestionnaires de syndic sur la présence et le rôle de l’ALEC pour l’accompagnement de leur portefeuille de copropriétés : notre collègue Sabrina Martel peut donc entrer en contact avec les syndics intéressés pour mieux connaître la démarche de rénovation énergétique en copropriété et les différentes étapes menant à une rénovation réussie.

  Pour toutes demandes : copro@alec-montpellier.org