Fonctionnement des copropriétés
Les différentes entités en copropriété
Les copropriétés se décomposent en trois entités distinctes : le syndicat des copropriétaires, le conseil syndical et le syndic de copropriété. Chaque entité dispose d’un rôle bien défini :
Le syndicat des copropriétaires (l’ensemble des copropriétaires)
Aucune décision importante ne peut être prise en copropriété sans un vote lors d’une Assemblée Générale (AG) réunissant le syndicat des copropriétaires, qui regroupent tous les copropriétaires. Une AG est réunie à minima une fois par an, ou plus si nécessaire lors d’une assemblée générale extraordinaire (AGE).
Aucune décision importante ne peut être prise en dehors de cette AG, sauf si une délégation de pouvoir au conseil syndical a été voté ultérieurement dans certains cas.
Le conseil syndical
La constitution d’un conseil syndical est obligatoire, à moins que l’AG ait renoncé à ce droit. Ses membres sont élus au sein du syndicat des copropriétaires. Le conseil syndical représente les copropriétaires, assiste le syndic et contrôle sa gestion.
Le conseil syndical n’a aucun pouvoir de gestion à moins que l’AG ne lui en ait donné le mandat, mandat qui doit avoir un sujet précis.
Le syndic
C’est l’exécutant, le gestionnaire et le mandataire de la copropriété. Il est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises en assemblée générale des copropriétaires au cours d’un vote, et exécutées par le syndic de copropriété.
Il est possible que cette fonction soit occupée par un syndic professionnel, mais aussi par un syndic bénévole. Pour les syndics bénévoles, il existe « Le guide du syndic bénévole » de l’ANAH, qui donne les clés pour bien gérer sa copropriété.
Pour aller plus loin
Les majorités de vote
Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant aux tantièmes, c’est-à-dire, la fraction représentative de son lot par rapport à la copropriété. Les articles 24 à 26 de la loi du 10 juillet 1965 ont prévu plusieurs majorités, selon la nature et l’importance des décisions à prendre.
Pour les décisions liées aux économies d’énergie (audit énergétique, répartiteur de frais de chauffage, passage au chauffage individuel, travaux d’isolation…), les majorités de vote à respecter sont variables.
Pour aller plus loin :
- Les majorités de vote – ALEC Montpellier Métropole
- Copropriété : décisions nécessitant un vote à la majorité simple – Service public
- Copropriété : décisions nécessitant un vote à la majorité absolue – Service public
- Travaux d’économie d’énergie – ANIL
- Modification de la répartition des charges – ANIL
Travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives
Il est possible de voter à la majorité absolue (article 25), avec recours le cas échéant à l’article 25-1, des travaux d’intérêt collectif qui seront réalisés sur les parties privatives et aux frais du propriétaire du lot concerné, sauf dans l’hypothèse où le copropriétaire du lot concerné peut justifier de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.
L’exemple type de l’utilité d’une telle mesure est le remplacement des fenêtres de l’immeuble. En effet, si d’importants travaux collectifs d’isolation sont réalisés mais que seulement une partie des copropriétaires changent leur vitrage, cela crée un déséquilibre thermique. L’inconfort augmente dans les logements dont les vitrages n’ont pas été changés et les consommations importantes de ces logements rendent moins perceptibles les économies réalisées grâce aux travaux d’isolation thermique.
