Loi Elan : nouveautés sur l’individualisation des frais de chauffage

Individualisation des frais de chauffage atelier copro
Arnaud Bouissou – Terra

Afin de partager équitablement les dépenses de chauffage dans les copropriétés équipées de chauffage collectif, la loi impose de répartir les frais selon les consommations (et non les tantièmes) de chacun. La loi Elan apporte des nouveautés et des dérogations à cette obligation. Qui est concerné ? Quelles sont les évolutions législatives ? L’ALEC Montpellier Métropole, l’Association des Responsables de Copropriétés et des professionnels ont réalisé une réunion d’information à ce sujet le mercredi 22 mai.

Assouplissement de l’obligation d’installation de compteur

Durant cet atelier,  les projets de décret et d’arrêté de la loi Elan ont été décryptés par l’ALEC et les professionnels présents. Les dérogations à l’obligation d’installation de compteurs individuels de chauffage (seuil à 80 kWh/m².an et rentabilité) ont été analysées et mises en perspective concrètes pour les copropriétés et leur syndics.

Un intervenant ayant participé à l’élaboration du texte législatif a exposé concrètement ce qui change pour votre copropriété et comment diffuser l’information auprès des résidents.

Quel système de comptage choisir ?

Selon la configuration de votre copropriété et les exigences législatives, plusieurs dispositifs de comptage s’offrent à vous.

Des professionnels présenteront les différents systèmes de compteurs et de répartiteurs et répondront à vos questions.

En moyenne, on estime à 15% la baisse des dépenses de chauffage de la copropriété suite à la mise en place de ces appareils de comptage.

Questions / réponses du public

A partir de quel seuil l’obligation des frais de chauffage est-elle définie dans la proposition de décret présentée ?

Pour rappel l’arrêté du 27 août 2017 concernant la loi sur la Transition Energétique a défini plusieurs échéances suivant les consommations de chauffage des copropriétés, les voici :

Consommation de chauffage de l’immeubleDate limite de mise en service
C > 150 kWh/m² SHAB.an31/03/2017
120 < C < 150 kWh/m² SHAB.an31/12/2017
C < 120 kWh/m² SHAB.an31/12/2019

Ainsi, seules les copropriétés dont la consommation est < 120 kWh/m² SHAB.an sont concernées par la proposition de texte d’individualisation des frais de chauffage.

Deux seuils ont alors été définis dans la proposition de décret à l’étude. Nous rappelons que le texte présenté lors de l’atelier était un texte provisoire, et susceptible d’être modifié avant sa publication

Ainsi, d’après le projet de décret, les copropriétés dont la consommation de chauffage est < 80 kWh/m² SHAB.an ne sont pas soumises à l’obligation d’individualisation des frais de chauffage. Les copropriétés dont la consommation en chauffage est comprise entre 80 et 120 kWh/m².an voient la date limite de mise en service repoussée au 25 octobre 2020.

Le décret en question a été publié au Journal Officiel le lendemain de notre atelier, c’est-à-dire le 23 Mai 2019. Il est accessible sur le lien suivant : décret n°2019-496. Dans ce texte le seuil de 80 kWh/m² SHAB.an entrainant une exemption de l’obligation des frais de chauffage n’apparaît plus. Il est précisé que ce seuil sera défini par le nouvel arrêté à venir.

Les kWh/m² SHAB.an évoqués pour les seuils de consommations nécessaire au chauffage d’immeuble collectif d’habitation ou mixtes sont définis en Pouvoir Calorifique Inférieur (PCI) ou Supérieur (PCS) ?

Les consommations évoquées sur le projet de décret sont définies en Pouvoir Calorifique Supérieur (PCS).

Sur des copropriétés constituées de nombreux bâtiment, est-il possible dissocier bâtiment par bâtiment en plaçant des compteurs de chauffage par bâtiment ? Est-ce suffisant du point de vue législatif ?

Ce type de dissociation est techniquement possible, cependant, elle ne répond pas à l’obligation d’individualisation des frais de chauffage proposée dans les textes de lois. L’individualisation concerne bel et bien chaque lot d’habitation.

Existe-t-il une obligation de mise en place de robinets thermostatiques dans le cadre de l’individualisation des frais de chauffage ?

Il est mentionné l’obligation de réguler pièce par pièce en fonction de la température intérieure, par conséquent, les robinets thermostatiques ou bien un thermostat général sont nécessaires.

Attention, pour rappel les robinets thermostatiques doivent nécessairement être positionnés à l’horizontal pour fonctionner correctement et apporter l’économie d’énergie attendue.

Des alternatives sont possibles pour ne pas positionner un robinet thermostatique verticalement : robinet thermostatique à sonde déporté (un peu plus onéreux).

Tête thermostatique
Source image www.caleffi.com

Lors de la mise en place d’appareils de régulation, la mise en place d’une « garantie de gain énergétique » par les professionnels ou les bureaux d’études est-elle envisageable ?

Cette garantie de gain n’est pas envisageable sur ce type de contrat. En effet, le gain énergétique associé dépend de manière significative du comportement des usagers.

Quelle est la pertinence de mettre en place des compteurs sur des réseaux calcaires ?

Les gains énergétiques attendus via l’individualisation des frais de chauffage s’entendent sur la pose d’équipement sur des réseaux dits « propres », équilibrés, désemboués, avec mise en place de pompes de circulation à débits variables etc. Ces traitements ou travaux sont bien entendu à réaliser en amont de l’individualisation des frais de chauffage.

Quelles sont les méthodes alternatives d’individualisation des frais de chauffages évoquées dans les textes ?

Elles ne sont actuellement pas définies par les textes de lois. On peut cependant imaginer des équipements comme des robinets thermostatiques assurant également la fonction de compteur d’énergie. Ces solutions sont à priori plus couteuse que les compteurs classiques ou répartiteur.

Lors de l’individualisation des frais de chauffage, est-il possible de prendre en compte l’exposition et la situation des appartements ? Une pondération associée est-elle légale sur le plan juridique ?

Il est possibilité de mettre en place des coefficients de correction, définis dans une grille technique. Celle-ci n’est pas obligatoire. Cette décision est soumise au vote en Assemblée Générale. Ce coefficient s’applique alors sur la part variable des frais de chauffage (pour rappel 70% des frais de combustible sont considérés comme part variable, 30% comme part fixe).

Les tantièmes chauffage prennent parfois déjà en compte des différences de position thermique des logements.

Qui contrôle la pénalité de 1500€ par logement lorsque l’individualisation des frais de chauffage n’est pas respectée par la copropriété ?

C’est la répression des fraudes (DGCCRF) qui contrôle cette pénalité. Une mise en demeure et plusieurs rappels sont à priori effectués avant mise en application de la sanction.

Le texte de loi évoque les perspectives de télé relèves des appareils de mesures, que se passera-t-il pour les appareils actuels, faudra-t-il les changer ?

Actuellement, les appareils en radio relèves engendrent le déplacement d’un technicien dans les résidences 1 à 2 fois par an. Celui-ci relève alors les données sans avoir à rentrer dans les appartements, depuis les parties communes. Il sera possible de faire évoluer l’installation sans changer d’appareil, en installant des concentrateurs radio dans les parties communes qui pourront « interagir » avec les répartiteurs déjà en place. Les concentrateurs pourront alors restituer les données à distance 2 à 3 fois par semaine par le biais de ligne GSM. Les données seront alors accessibles par portail internet. La maintenance en sera alors facilitée. Egalement le surcoût associé à ce type de relève est de l’ordre de 1€ par radiateur par an.

Comment s’applique l’obligation si un seul appartement ou une partie minoritaire des appartements présente un refus catégorique de mise en place de répartiteurs ou appareils de comptage ?

La copropriété est considérée dans son ensemble. Par conséquent, si le syndicat des copropriétaires a voté l’individualisation des frais de chauffage et l’a mis en place, mais qu’une partie des copropriétaires ne veut pas l’appliquer, seul ces personnes seront soumises à la pénalité en vigueur.

Comment fonctionne globalement les répartiteurs de frais de chauffages ?

Ceux si sont constitués de deux sondes, une qui est directement en contact avec la paroi de l’émetteur (= radiateur), l’autre en contact avec l’air ambiant de la pièce. Le comptage est effectué à partir du delta entre ces deux sondes. C’est donc pourquoi, lorsqu’il existe un obstacle devant l’émetteur (type mobiliers, décoration etc) il est nécessaire soit de retirer celui-ci, soit de placer une sonde déportée.

Avez-vous un avis technique sur les répartiteurs ?

Les répartiteurs de frais de chauffages sont soumis à des normes Européennes restrictives. Des tests ont abouti à l’autorisation de leur mise en place sur le marché. La fiabilité de ces appareils entraine une marge d’erreur de 3 à 5%.

La pose des appareils d’individualisation des frais de chauffage est-elle payante ?

La pose est généralement gratuite. Le coût associé à ces appareils sera celui de la location-entretien-relève.

Que se passe-t-il si la mise en place des appareils d’individualisation de frais de chauffage entraine une rentabilité inférieure à 10 ans ? Comment peut-on calculer cette rentabilité, l’outil de calcul évoqué par l’état est-t-il disponible ?

Actuellement, l’outil de calcul n’est pas encore disponible. Cependant la justification repose sur un calcul en coût global actualisé sur 10 ans. Si ce temps de retour est supérieur à 10 ans, une note de justification par un professionnel devra être présentée. Dans ce cas, l’obligation d’individualiser les frais de chauffage n’entre plus en vigueur.