Photovoltaïque et solaire thermique en copropriété
Étapes pour installer du photvoltaïque en copropriété
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En premier lieu, nous vous conseillons de consulter notre fiche Photovoltaïque en Copropriété afin d’obtenir certains éléments nécessaires à une réflexion, et déterminer les différentes étapes de votre projet.
A la suite de cette prise d’information, notre fiche complémentaire Auto-Evaluation du potentiel solaire permet d’effectuer une première analyse de votre copropriété. Vous pouvez consulter notre Espace Info-Énergie en amont de sa réalisation afin d’être accompagné, ou bien après afin d’échanger concernant les étapes suivantes.
Comme de nombreux travaux en copropriété, un projet photovoltaïque sera soumis à un vote en Assemblée Générale. En effet, une installation est très généralement effectuée sur le toit de la copropriété (elle peut également l’être sur le(s) parking(s) en ombrière). Cet élément étant considéré comme une partie commune, un projet photovoltaïque est par conséquent soumis à un processus sur plusieurs années passant par des votes collectifs en Assemblée Générale ainsi qu’un financement collectif (vote à la majorité de l’article 25).
Retrouvez les étapes clés d’un tel projet en copropriété :
A la suite de la phase de réflexion effectuée grâce aux documents présentés ci-dessus, la mission d’étude votée en Assemblée Générale devra comporter plusieurs volets, à savoir :
- Volet technique: elle doit comporter l’étude structurelle de la toiture à équiper (elle peut être brève ou plus importante en fonction de l’état de la toiture), l’orientation, les masques solaires, l’état technique des installations électriques (type colonne montante), référencer la présence ou non de compteurs communicants Linky, le scénario de production. Si le modèle d’autoconsommation est à étudier, cette étude devra définir les équipements électriques collectifs et leur niveau de consommation, transmettre les relevés et l’analyse des consommations électriques mises en corrélation avec la courbe de production photovoltaïque.
- Volet économique: doit comporter le coût des travaux (infrastructure mais aussi coût de raccordement etc), le temps de retour sur investissement (TRI) des différents scénarios étudiés, chiffrer les coûts de maintenance et de suivi de production.
- Volet juridique: doit établir les démarches administratives à engager par le syndicat des copropriétaires en fonction des différents scénarios. De plus, l’étude de faisabilité doit analyser les règles d’urbanisme de la ville et/ou de l’architecte bâtiment de France opérant sur le secteur de l’installation.
Une première approche de certains éléments présentés ci-dessus pourra être établie à l’aide de notre Espace Info-Energie. Celle-ci peut permettre de faciliter le travail du bureau d’études et de réduire le coût de l’étude.
Différents modes de production
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La vente totale en copropriété
Le modèle de vente totale consiste à revendre l’intégralité de la production photovoltaïque à un fournisseur agréé. Les tarifs d’achat de l’électricité produite sont similaires à ceux appliqués à une installation résidentielle.
Les revenus issus de la production peuvent alors être utilisés pour compenser les charges communes et/ou être redistribués aux copropriétaires.
Attention cependant, compte-tenu des surfaces qui peuvent être importantes en copropriété, une installation supérieure à 100 kWc est soumise à un appel d’offre, et relève par conséquent d’autres mécanismes. Nous conseillons d’éviter ce type d’installation, et de se limiter à ce seuil de 100 kWc.
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L’autoconsommation
Si vous n’avez pas connaissance du principe de fonctionnement de l’autoconsommation résidentielle, nous vous invitons à vous informer sur notre page Photovoltaïque – particuliers.
L’installation doit être raccordée sur un compteur alimentant les communs (ascenseur, ventilation, piscine etc.). L’électricité générée et autoconsommée viendra en déduction sur le montant de la facture d’électricité des charges communes. Ce type d’installation doit impérativement être couplé à de la maitrise de l’énergie permettant la synchronisation entre la production photovoltaïque et la consommation électrique.
Il est impératif de comprendre qu’en copropriété, une installation en autoconsommation doit nécessairement être raccordée à un seul compteur. C’est cette nécessité qui sera le principal facteur limitant.
Ainsi, une copropriété ne disposant pas d’équipement collectif fortement consommateur en journée (ex : pompe de piscine collective, VMC de grosse puissance …), à priori, ne semble pas adaptée à ce modèle d’autoconsommation.
Il existe plusieurs modèles d’autoconsommation possibles en copropriété :
- L’installation est raccordée à un seul compteur. Le dimensionnement de l’installation est effectué en fonction du profil de consommation de l’ensemble des équipements raccordés à ce compteur, en tenant compte de pointes de consommation éventuelles. A certaines heures de la journée, la production PV sera alors supérieure à la consommation des équipements. Dans ce cas, la vente du surplus de production à un fournisseur est possible. Ce modèle s’appelle autoconsommation avec vente du surplus. Dans ce cas, le titulaire du contrat de vente de l’énergie est la même personne morale que celle qui est titulaire du contrat de fourniture pour l’alimentation électrique du ou des équipements collectifs (syndicat des copropriétaires généralement).
- L’installation est raccordée à un seul compteur qui alimente un seul ou plusieurs équipements collectifs consommateur (ex : piscine collective). Elle est cette-fois ci dimensionnée sur le « talon de consommation » du compteur (c’est-à-dire la consommation électrique continue). Par conséquent, le dimensionnement est réalisé tel qu’il n’y ait aucun surplus de production, tout est autoconsommé, c’est ce qu’on appelle le modèle d’autoconsommation totale. Cependant, ce type de solution « bride le gisement photovoltaïque » car seule une surface très faible de panneaux sera mise en place.
Le modèle d’autoconsommation collective apparait également comme un modèle prometteur en copropriété. Cependant, comme expliqué sur la page photovoltaïque pour les particuliers, ce modèle très récent n’est pas encore complètement cadré sur le plan juridique, et est soumis à de nombreux débats nationaux. Par conséquent, à l’état actuel des choses, ce modèle semble très difficilement applicable aux copropriétés.
Modèles d'investissements
Le modèle d’investissement est établi une fois l’étude de faisabilité réalisée, vous pouvez également vous appuyer sur la fiche d’étude Auto-Evaluation du potentiel solaire. A la suite de celle-ci, différentes options d’investissement s’offrent à vous :
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Après validation du projet en Assemblée Générale, chaque copropriétaire paye sa quote-part de travaux. Vous pouvez vous faire accompagner afin de réaliser un cahier des charges de consultation des entreprises lors de l’AG n°2 présentée ci-dessus. Vous pouvez également consulter directement la liste des installateurs photovoltaïques sur l’annuaire des entreprise RGE ainsi qu’à l’aide de l’annuaire quali’enr.
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Ce modèle est adapté pour des copropriétés souhaitant mettre un place un projet photovoltaïque, mais étant limitées par l’investissement financier associé. Le principe global est de mettre à disposition la surface de toiture de la copropriété à des investisseurs privés ou citoyens, et de percevoir un loyer (mensuel ou annuel). Les principaux avantages sont l’absence d’investissement financier et de responsabilité de la copropriété. La maintenance, l’exploitation, la gestion sont à la charge exclusive du tiers investisseur. Attention cependant à bien vérifier les conditions de bail, notamment en fin de vie de l’installation (centrale cédée ou démontée). Voici les différentes possibilités qui vous sont possibles vis-à-vis de la location de toiture :
- Les investisseurs privés avec un minimum de 500 m² de toiture (~100 kWc). Notez cependant qu’au vu de la conjoncture du marché, et suite aux baisses successives du tarif d’achat du photovoltaïque, la location de toiture par des investisseurs privés cible principalement des installations de très grandes tailles (~250 kWc). Les loyers proposés se situent généralement entre 1 et 2,5€/m².an.
- Les collectifs citoyens. Ce sont généralement des sociétés coopératives composées de citoyens, de collectivités, d’entreprises etc. Les loyers proposés sont à affiner avec le collectif opérant sur votre territoire mais se situent généralement entre 0.5 et 1,5€/m².an, pour un minimum de toiture exploitable d’environ 200 m² (~36 kWc).
Notez que dans ce cas, les copropriétaires qui le souhaitent ont la possibilité d’acheter des parts de l’installation au travers de l’investissement citoyen (on peut assimiler l’investissement à un placement, avec un taux généralement plus important qu’un livret A.)
Si vous êtes intéressés par ce type de modèle, vous pouvez dans ce cas vous rapprocher du réseau Énergies Citoyennes Locales et Renouvelables en Occitanie (ECLR) (relai local d’Energie Partagée) qui saura vous conseiller et vous mettre en relation.
A Montpellier et aux alentours l’Association Energie en Toit porte ce type de projets.
Surcoût et fiscalité
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D’éventuels surcoût doivent être pris en compte pour un projet photovoltaïque en copropriété :
- Si la colonne montante d’électricité de la copropriété date d’avant 1992, une mise au norme devra être effectuée, engendrant des coûts supplémentaires. (NB : La loi Elan a modifiée l’article L346-2 du Code de l’Energie. Par défaut, les colonnes montantes électriques des copropriétés datant d’avant le 23 Novembre 2018 sont transférées au gestionnaire du réseau, qui est alors en charge du coût de l’entretien et de la mise en conformité de celles-ci). Cependant, la mise au norme de la colonne pour de la production photovoltaïque n’entre pas dans ce cadre. Par conséquent, le coût sera bien à la charge de la copropriété.
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La fiscalité appliquée à ce type de projet est globalement la même que pour un projet résidentiel, mis à part quelques spécificités. En copropriété, suivant le statut fiscal du producteur (chaque copropriétaire déclare ses revenus issus de la vente du photovoltaïque ou bien le syndicat de copropriété), la fiscalité qui s’appliquera sera différente.
De plus, si la copropriété est achevée depuis plus de 2 ans, et que l’installation ne dépasse pas une puissance de 3kWc, une TVA spécifique de 10% est susceptible d’être appliquée. En copropriété, ce seuil s’apprécie par logement, ainsi pour une copropriété de 40 logements qui met en place une installation de 80 kWc, la puissance équivalente par logement sera de de 2 kWc, soit une TVA de 10% sur la fourniture et la pose de l’ensemble de l’installation. Au-delà de 3kWc/logement, la TVA sera de 20%.
Enfin, concernant la vente d’électricité, les copropriétaires ne pourront pas être exonérés d’impôt dans le cas où le syndicat de copropriétaires est la personne morale qui vend la production.
Retrouvez de plus amples informations sur la fiscalité du photovoltaïque en copropriété.
Chauffer l'eau en utilisant le soleil
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Le contexte énergétique et réglementaire de ce début de millénaire autour de la transition énergétique incite les acteurs de l’immobilier à utiliser les énergies renouvelables, d’où de nombreuses résidences équipées en solaire thermique collectif.L’installation de panneaux solaires thermiques semble bénéfique pour tous : le promoteur valorise son projet, le copropriétaire occupant économise de l’énergie et donc des charges, tandis que le copropriétaire bailleur propose un logement avec une bonne image et des charges plus faibles.
Cependant, des questions se posent :
- Comment fonctionne ce type d’installation ?
- Comment vérifier que la production solaire est efficace ?
- Quels sont les bénéfices pour les résidents et l’environnement ?
Dans la majorité des cas, ni les résidents, ni même le conseil syndical ou le syndic n’ont de visibilité sur les économies d’énergie et le bilan financier annuel de leur installation solaire thermique collective.
Personne n’est missionné pour suivre ses performances et malheureusement le matériel approprié in situ pour assurer ce suivi fait souvent défaut.
Si votre copropriété est équipée d’une installation solaire thermique collective pour l’eau chaude sanitaire et que vous vous posez ces questions, consultez le guide ci-dessous pour en savoir plus.
Rappel sanitaire : L’utilisation pour le chauffage de l’eau sanitaire doit être conçu de façon à ne pas permettre la stagnation d’eau tiède favorable à la prolifération de légionelles dans les réseau d’eau. L’eau destinée à un usage sanitaire doit être maintenue en permanence à plus de 50°C. Pour plus d’informations, le site de l’Agence Régionale de Santé.
